A lei do inquilinato regula tr\u00eas esp\u00e9cies de loca\u00e7\u00e3o, todas de im\u00f3vel urbano, que s\u00e3o elas a residencial, a n\u00e3o residencial (comercial) e a de temporada.<\/p>\n
Falaremos rapidamente da diferen\u00e7a entre elas para logo tratarmos do assunto que diz respeito a renova\u00e7\u00e3o da loca\u00e7\u00e3o n\u00e3o residencial.<\/p>\n
A primeira, residencial, como sua pr\u00f3pria denomina\u00e7\u00e3o sugere, diz respeito \u00e0quela destinada a moradia, \u00e0 resid\u00eancia.<\/p>\n
Embora os contratantes possam fixar prazo inferior, o locador s\u00f3 poder\u00e1 denunciar o contrato de forma imotivada se as partes respeitarem o per\u00edodo inicial de 30 meses.<\/p>\n
A n\u00e3o residencial, ou comercial, para o estabelecimento de pessoas jur\u00eddicas destinadas a explora\u00e7\u00e3o de atividades comerciais, ou todas aquelas atividades que n\u00e3o sejam residenciais. Por fim, a de temporada, conforme artigo 48 da lei, \u00e9 aquela destinada \u00e0 resid\u00eancia tempor\u00e1ria do locat\u00e1rio, para pr\u00e1tica de lazer, realiza\u00e7\u00e3o de cursos, tratamento de sa\u00fade, feitura de obras em seu im\u00f3vel, e outros fatos que decorrem t\u00e3o-somente de determinado tempo, e contratada por prazo n\u00e3o superior a noventa dias, enquanto nas demais as partes tem a prerrogativa de estabelecer o prazo de comum acordo.<\/p>\n
Al\u00e9m da denomina\u00e7\u00e3o, per\u00edodo e da destina\u00e7\u00e3o, importante diferen\u00e7a entre elas \u00e9 a prote\u00e7\u00e3o do fundo de comercio, inserta naquelas n\u00e3o residenciais.<\/p>\n
Neste tipo de loca\u00e7\u00e3o, locador e locat\u00e1rio possuem liberdade para fixa\u00e7\u00e3o do per\u00edodo de vig\u00eancia do contrato, no entanto, se o contrato for celebrado por prazo igual ou superior a 5 anos – ou a soma dos contratos alcan\u00e7arem este prazo – o locat\u00e1rio que preencher os demais requisitos previstos no art. 51 da lei 8245\/91 tem o direito de obter a renova\u00e7\u00e3o independentemente da vontade do locador.<\/p>\n
Vejamos o que diz a lei neste aspecto:<\/p>\n
Art. 51. Nas loca\u00e7\u00f5es de im\u00f3veis destinados ao com\u00e9rcio, o locat\u00e1rio ter\u00e1 direito a renova\u00e7\u00e3o do contrato<\/u><\/strong>, por igual prazo, desde que, cumulativamente<\/u><\/strong>:<\/em><\/p>\n I – o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado<\/strong>;<\/em><\/p>\n II – o prazo m\u00ednimo<\/strong> do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos<\/strong>;<\/em><\/p>\n III – o locat\u00e1rio esteja explorando seu com\u00e9rcio<\/strong>, no mesmo ramo, pelo prazo m\u00ednimo e ininterrupto de tr\u00eas anos<\/strong>.<\/em><\/p>\n (…)<\/em><\/p>\n <\/p>\n Nesses casos, o locador apenas n\u00e3o ser\u00e1 obrigado a renovar o contrato se:<\/p>\n Art. 52. O locador n\u00e3o estar\u00e1 obrigado<\/u><\/strong> a renovar o contrato se:<\/em><\/p>\n I – por determina\u00e7\u00e3o do Poder P\u00fablico, tiver que realizar no im\u00f3vel obras que importarem na sua radical transforma\u00e7\u00e3o<\/strong>; ou para fazer modifica\u00e7\u00f5es de tal natureza que aumente o valor do neg\u00f3cio ou da propriedade<\/strong>;<\/em><\/p>\n II – o im\u00f3vel vier a ser utilizado por ele pr\u00f3prio ou para transfer\u00eancia de fundo de com\u00e9rcio existente h\u00e1 mais de um ano<\/strong>, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu c\u00f4njuge, ascendente ou descendente.<\/em><\/p>\n Vale lembrar que referidas disposi\u00e7\u00f5es legais visam equilibrar as partes contratantes, de modo a reduzir a dificuldades vivenciadas diariamente pelos locat\u00e1rios quando precisavam renovar o contrato e ficavam a merc\u00ea dos valores, muitas vezes extorsivos e dissociados do valor de mercado, impostos pelos locadores.<\/p>\n Somos constantemente questionados sobre a hip\u00f3tese dos locadores que n\u00e3o concordam em firmar o contrato pelo prazo igual ou superior aos 05 anos, justamente para evitar a possibilidade de renova\u00e7\u00e3o.<\/p>\n Embora num primeiro momento se vislumbre uma eventual possibilidade de evitar o alcance da lei, \u00e9 importante que o locador observe que qualquer disposi\u00e7\u00e3o contratual tendente a afastar tal garantia do locat\u00e1rio, poder\u00e1 ser declarada nula judicialmente, \u00e9 o que diz o art. 45:<\/p>\n Art. 45. S\u00e3o nulas de pleno direito as cl\u00e1usulas do contrato de loca\u00e7\u00e3o que visem a elidir os objetivos da presente lei<\/strong>, notadamente as que pro\u00edbam a prorroga\u00e7\u00e3o prevista no art. 47, ou que afastem o direito \u00e0 renova\u00e7\u00e3o, na hip\u00f3tese do art. 51<\/u><\/strong>, ou que imponham obriga\u00e7\u00f5es pecuni\u00e1rias para tanto.<\/em><\/p>\n Logo, o primordial, como em qualquer neg\u00f3cio jur\u00eddico, \u00e9 a boa-f\u00e9 contratual, que deve ser observado sempre pelas partes, evitando desnecess\u00e1rios conflitos, que poderiam ser evitados desde o in\u00edcio da rela\u00e7\u00e3o locat\u00edcia, com a correta orienta\u00e7\u00e3o sobre os direitos, garantias, obriga\u00e7\u00f5es inerentes a ambos os contratantes.<\/strong><\/p>\n\n
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