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A lei do inquilinato regula três espécies de locação, todas de imóvel urbano, que são elas a residencial, a não residencial (comercial) e a de temporada.

Falaremos rapidamente da diferença entre elas para logo tratarmos do assunto que diz respeito a renovação da locação não residencial.

A primeira, residencial, como sua própria denominação sugere, diz respeito àquela destinada a moradia, à residência.

Embora os contratantes possam fixar prazo inferior, o locador só poderá denunciar o contrato de forma imotivada se as partes respeitarem o período inicial de 30 meses.

A não residencial, ou comercial, para o estabelecimento de pessoas jurídicas destinadas a exploração de atividades comerciais, ou todas aquelas atividades que não sejam residenciais. Por fim, a de temporada, conforme artigo 48 da lei, é aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, enquanto nas demais as partes tem a prerrogativa de estabelecer o prazo de comum acordo.

Além da denominação, período e da destinação, importante diferença entre elas é a proteção do fundo de comercio, inserta naquelas não residenciais.

Neste tipo de locação, locador e locatário possuem liberdade para fixação do período de vigência do contrato, no entanto, se o contrato for celebrado por prazo igual ou superior a 5 anos – ou a soma dos contratos alcançarem este prazo – o locatário que preencher os demais requisitos previstos no art. 51 da lei 8245/91 tem o direito de obter a renovação independentemente da vontade do locador.

Vejamos o que diz a lei neste aspecto:

Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

I – o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

II – o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

III – o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

(…)

  • 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.

 

Nesses casos, o locador apenas não será obrigado a renovar o contrato se:

Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:

I – por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;

II – o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.

  • 1º Na hipótese do inciso II, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences.
  • Nas locações de espaço em shopping centers , o locador não poderá recusar a renovação do contrato com fundamento no inciso II deste artigo.
  • 3º O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar.

Vale lembrar que referidas disposições legais visam equilibrar as partes contratantes, de modo a reduzir a dificuldades vivenciadas diariamente pelos locatários quando precisavam renovar o contrato e ficavam a mercê dos valores, muitas vezes extorsivos e dissociados do valor de mercado, impostos pelos locadores.

Somos constantemente questionados sobre a hipótese dos locadores que não concordam em firmar o contrato pelo prazo igual ou superior aos 05 anos, justamente para evitar a possibilidade de renovação.

Embora num primeiro momento se vislumbre uma eventual possibilidade de evitar o alcance da lei, é importante que o locador observe que qualquer disposição contratual tendente a afastar tal garantia do locatário, poderá ser declarada nula judicialmente, é o que diz o art. 45:

Art. 45. São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente lei, notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47, ou que afastem o direito à renovação, na hipótese do art. 51, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto.

Logo, o primordial, como em qualquer negócio jurídico, é a boa-fé contratual, que deve ser observado sempre pelas partes, evitando desnecessários conflitos, que poderiam ser evitados desde o início da relação locatícia, com a correta orientação sobre os direitos, garantias, obrigações inerentes a ambos os contratantes.

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Rafael Miyaoka

Sócio administrador, Advogado graduado pela Universidade Santa Cecília. Possui especialização nas áreas do Direito Tributário, assim como Direito Material e Processual do Trabalho. Notável pela sua experiência, tem destaque por sua advocacia preventiva, posicionando-se com a mesma clareza no contencioso empresarial. Possui experiência na área do Direito Sindical e Direito Condominial. Atua na área do Direito Civil, Direito Tributário e questões correlatas.