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Antes de 2016, quando ainda era outro Código de Processo (o de 1973), o devedor de condomínio era cobrado por meio de uma ação de conhecimento. Após o dia 18 de março de 2016 a ação se tornou mais célere, pois agora é uma execução.

Qual a grande diferença?

Antes o condomínio precisava provar a existência de uma dívida, a outra parte seria chamada ao processo por meio de citação para defender-se, na sequência seria aberto um prazo para o condomínio replicar (impugnar os argumentos de defesa do condômino), para, tão somente depois disso, o juízo julgar. Isso que até poderia ocorrer audiência (coisa rara, mas poderia). E recurso, caberia? Sim! Apelação (e embargos de declaração também, é claro) e outros recursos de via extraordinária (mas esses já não suspenderiam mais a exigibilidade do valor). Só depois disso tudo é que falaríamos em execução.

Desculpem-nos o “juridiquês” usado até agora, mas fizemos esse texto pensando em leitores que são da área do direito e também naqueles que não são. Então, vamos simplificar os termos a partir daqui.

Um processo que discutia cotas condominiais antes de 2016, como mencionamos, poderia levar, “brincando”, de um a três anos (ou mais) até ver a “cor do dinheiro”.

E agora?

O processo já começa com a execução. Então não vai ter defesa, recurso, etc? Vai! Mas não com o poder de suspender a exigibilidade de imediato do valor.

Ou seja: o condomínio que pretende executar as cotas precisa demonstrar a liquidez do valor (quanto dá a dívida) e a origem delas (cotas condominiais, rateios emergenciais, etc.), com isso (e um advogado, é claro) poderá ingressar em juízo para que este determine que o devedor pague em questão de dias, sob pena de lhe ser penhorado os seus bens pessoais.

A execução economizou um tempo enorme do processo. Enquanto levava-se anos para chegar na fase gloriosa do pagamento, agora em questão de dias já é exigido do devedor o valor correspondente.

Mas e se a dívida não é aquela ou não existe?

Pois bem. Ao devedor lhe será possível apresentar embargos à execução. Lá demonstrará que eventualmente a dívida não existe ou não representa todo aquele valor pedido. Se os embargos forem muito (mais muito) bem fundamentados, o juízo poderá dar efeito suspensivo na execução ou, em outras palavras, não obrigará que o devedor pague o valor de imediato. Mas isso ocorre apenas se a discussão for de inexistência da dívida, porque se a dívida existe, mas não é todo aquele valor pedido na execução, mesmo assim o devedor deverá depositar o valor no processo que entende ser incontroverso, discutindo-se, apenas, o que ele entende ser excessivo.

Em razão dessas novas ferramentas atualmente os índices de inadimplência condominial reduziram substancialmente. Não quer dizer que não tenham mais devedores, contudo hoje em dia o valor é recuperado com muito mais agilidade.